Impayés locatifs et indemnités d'éviction
Vous faites face à un impayé locatif ?
Votre locataire ne paie plus son loyer ? Vous souhaitez faire cesser cette situation, récupérer votre argent et votre logement ou votre local commercial ?
Que nous soyons dans le cadre d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, l’assistance d’un avocat est ici incontournable pour faire valoir vos droits et régler rapidement ce litige afin de limiter l’aggravation de cette dette.
Le Cabinet YM AVOCATS vous assiste à chaque étape de la procédure.
De la mise en demeure, à la gestion de la signification par voie d’huissier jusqu’à la procédure judiciaire d’expulsion, nous sommes à vos côtés pour que vous puissiez obtenir la restitution de votre créance locative et l’expulsion de votre locataire le cas échéant.
Compte tenu des délais de procédure de plus en plus longs avec l’encombrement des tribunaux (plus d’un an en moyenne pour une procédure d’expulsion), à laquelle s’ajoute la période protégée de trêve hivernale, le Cabinet YM AVOCATS s’est illustré auprès de ses clients par sa capacité à dénouer rapidement des situations en négociant des accords de libération avec les locataires.
Vous souhaitez contester ou renégocier une indemnité d'éviction ?
Conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Néanmoins, le bailleur est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction équivalente au préjudice causé pour le défaut de renouvellement.
L’indemnité d’éviction est le prix à payer au locataire par le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail pour recouvrer la libre jouissance de son bien dès lors qu’il ne peut pas exciper de l’un des motifs l’exonérant du paiement de cette indemnité. Ainsi, elle permet de garantir au locataire son droit à renouvellement.
Conditions
Le droit à une indemnité d’éviction n’est cependant pas automatique puisque quelle répare la perte du droit au renouvellement du bail, de sorte que le locataire doit remplir certaines conditions inhérentes au droit au renouvellement.
La première condition est celle d’un refus de renouvellement ou la délivrance d’un congé signifié par le bailleur à la suite d’une demande de renouvellement par le locataire. Par conséquent, lorsqu’un locataire prend l’initiative du congé ou qu’il quitte volontairement les lieux loués avant la date d’effet du congé, il ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.
La seconde porte sur le fait que l’indemnité d’éviction est prévue aux fins de réparation du préjudice subi du fait du refus de renouvellement. Dès lors, le locataire doit répondre aux conditions statutaires du droit au renouvellement ou qu’il y ait eu une manifestation non équivoque de soumettre le bail au statut des baux commerciaux malgré certaines conditions non remplies. Par ailleurs, le jour de la notification du congé, le locataire doit remplir les conditions légales du droit au renouvellement visées aux articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce.
Troisièmement, l’exploitation du fond du commerce doit être continue à minima jusqu’à la date d’effet du congé sous peine pour le locataire de perdre le droit à une indemnité d’éviction, sauf en cas de motifs légitimes de non exploitation.
Enfin, il convient de noter que la liquidation judiciaire du locataire n’est pas un obstacle au bénéfice d’une indemnité d’éviction dès lors que le refus de renouvellement l’a privé d’un droit susceptible de donner lieux à la réparation.
Période de maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction
Le locataire peut se maintenir dans les lieux après la date d’effet de son congé jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Néanmoins, durant cette période les clauses du bail expiré demeurent applicables et le locataire doit assurer les charges et obligations contractuellement à sa charge sous peine de perdre le bénéfice de l’indemnité d’éviction.
Compte tenue de son expertise en matière d’indemnité d’éviction le cabinet se tient à votre
disposition pour vous accompagner dans toutes vos problématiques liées à ce sujet.
Mise en oeuvre:
Dès lors que la locataire reçoit le congé avec refus de renouvellement, le locataire doit, pour préserver ses droits à l’indemnité d’éviction, assigner son bailleur avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Evaluation de l’indemnité d’éviction
Cette indemnité d’éviction a pour fonction de réparer tout le préjudice et rien que le préjudice. Elle est constituée d’une indemnité principale qui sera selon le cas une indemnité de remplacement ou une indemnité de transfert et d’indemnité accessoires. A défaut d’accord des parties sur le montant de cette indemnité, il incombe au juge de déterminer la nature et l’importance du préjudice.
L’article L. 145-14 du Code de commerce présume que le montant du préjudice correspond à la perte du fonds en ce que l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droit à mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Néanmoins, il ne s’agit là que d’une présomption puisque le texte prévoit que l’indemnité peut être appréciée différemment dans le cas où le propriétaire rapporte la preuve que le préjudice est moindre.
A ce titre, il est souvent utile de recourir à un avocat afin de se faire assister dans cette évaluation déterminante. Le Cabinet YM AVOCATS se tient à votre disposition pour vous accompagner tout au long de ce processus d’évolution et plus si nécessaire.
- L'indemnité principale
l’estimation de l’indemnité d’éviction impose de rechercher avant tout si le fond de commerce est transférable ou si’l est appelé à disparaitre. La perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa clientèle. Si le locataire perd sa clientèle suite au refus de renouvellement du bail, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de remplacement ou de perte de fonds. La perte de la clientèle entraîne souvent la disparition totale du fonds de commerce. Par exemple, en cas de commerce de proximité pour lequel la clientèle est attachée au lieu d'exploitation.
Dans ce cas, le locataire est indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l'identique de celui qu'il perd. Cette indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique. Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la profession.
Il n'existe pas de dispositions spéciales, ni de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce. Les juges choisissent la méthode qui leur semble la plus adaptée et le plus souvent, la juridiction compétente désigne un expert.
L'indemnité accessoire
Il n’existe pas à proprement parler de listes d’indemnités accessoires d’éviction. L’article L. 145-14 du Code de commerce en vise une portant sur le remboursement éventuel des frais. Le principe étant que l’indemnité d’éviction doit réparer l’entier préjudice de la perte du droit au bail, comprenant également tous les préjudices accessoires qui n’ont pas été pris en compte dans le montant de l’indemnité principale. Ces indemnités accessoires peuvent notamment porter sur les frais de remploi, sur les troubles commerciaux, sur les frais administratifs, sur les pertes de travaux de reconstruction et d‘agencement spécifiques, sur les pertes de stocks, les frais de déménagements, de licenciement ou autres couts salariaux.
A ce titre, il est souvent utile de recourir à un avocat afin de se faire assister dans cette évaluation déterminante.
Le Cabinet YM AVOCATS se tient à votre disposition pour vous accompagner tout au
Exceptions:
Conformément aux articles L. 145-17 et suivants du Code commerce, il y a des cas où le bailleur n’est pas tenu à payer cette indemnité d’éviction. Il en va ainsi lorsque:
- le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant qui peut porter sur l’inexécution d’une obligation ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fond.
- il est établie que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établie qui’l ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
- en cas de reconstruction par le propriétaire d’un nouvel immeuble comprenant les locaux commerciaux. Toutefois, dans une telle hypothèse, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.
L’obtention d’une indemnité d’éviction demande une certaine expertise en la matière du fait des nombreuses subtilités qu’elle engendre. C’est pourquoi il est vivement recommandé de se faire accompagner par un avocat au cours de cette procédure. Fort de son expertise, notre Cabinet YM AVOCATS se tient à votre disposition pour vous accompagner tout le long de votre démarche.