Le sort du bail en procédures collectives

Conformément aux articles L.611-1 et suivants du Code de commerce, le locataire d’un bail commercial rencontrant des difficultés peut faire l’objet d’une procédure collective.

Dans le cas où le locataire ne serait pas en état de cessation des paiements, mais rencontrerait des difficultés qu’il ne serait pas en mesure de surmonter, il lui est possible de demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.

En outre, s’il est en état de cessation des paiements, il pourra être confronté à l’ouverture d’un redressement judiciaire ou, si celui-ci est impossible, en liquidation judiciaire.

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Les incidences d’une procédure collective sur un bail commercial

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Les cas de poursuite et de résiliation du bail commercial

Continuation de droit du bail à l’ouverture d’une procédure collective

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Il est rappelé à l’article L. 145-45 du Code de commerce que l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de bail en cours. Le locataire peut donc poursuivre son activité et, dans le cas où il ne pourrait la poursuivre en raison d’une telle procédure, le bailleur n’est pas fondé à en demander la résiliation aux torts du preneur.

Toute clause contraire insérée dans le bail sera réputée non-écrite. En matière de sauvegarde ou de redressement judiciaire du preneur, l’administrateur judiciaire est exclusivement compétent pour décider de la poursuite ou non du bail commercial.

Néanmoins, si aucun administrateur n’est désigné, le locataire est tenu d’en faire la demande par LRAR, après avis conforme du mandataire judiciaire, ou, à défaut sur autorisation du juge commissaire.

Par ailleurs, en matière de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire a compétence exclusive pour prononcer la poursuite du bail commercial.

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La résiliation du bail commercial au cours de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire

Bien que la poursuite du bail soit de plein droit à l’ouverture d’une procédure collective visant le locataire, le bailleur, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire peuvent en demander la résiliation.

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La résiliation demandée par l’administrateur ou le liquidateur

L’administrateur ou le liquidateur judiciaire a la faculté de prononcer la résiliation anticipée du bail commercial sans justifier de motifs.

La résiliation du bail commercial prend effet le jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire de résilier le bail.

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La résiliation demandée par le bailleur

En cas de non-paiement des loyers et charges postérieurs par l’administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire après la procédure collective, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial soit par le biais d’une résolution judiciaire, soit par l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit.

Pour ce faire, il doit agir dans un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement ou de la publication du jugement d’ouverture en cas de liquidation judiciaire.

En outre, la résolution de plein droit pour non-paiement des loyers et charges postérieurs après l’ouverture de la procédure collective ne pourra produire effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire peut solliciter auprès du juge des délais de paiement ainsi que la suspension et la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée.

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La cession ou modification de l’activité

Cession partielle ou totale

À l’issue du jugement d’ouverture de la procédure collective, le juge peut ordonner la cessation partielle de l’activité. Lors de l’établissement d’un plan de sauvegarde, il est possible de prévoir la cession d’une ou de plusieurs activités. En revanche au moment de la procédure de redressement judiciaire, il est possible d’aboutir à la cession totale ou partielle de l’entreprise.

Le plan du candidat repreneur doit avoir pour objectif, le maintien de l’activité, le maintien des emplois et l’apurement du passif.

Le contenu de l’offre doit par ailleurs comprendre l’ensemble des indications prévues par l’article L642-2 du Code de commerce et des garanties de paiement (chèque de banque ou garantie à première demande sans condition). L’offre du repreneur doit comporter la liste des contrats inclus dans cette offre.

Ajout d’une ou de plusieurs nouvelles activités

Dans certains cas, le tribunal pourra autoriser le cessionnaire à ajouter à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il s’agit du mécanisme dit de « cession-déspécialisation » prévu par l’article L.642-7 du Code de commerce.

Les créances du bailleur

L’ouverture d’une procédure collective impose aux créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture de déclarer leur créance, dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, au mandataire ou au liquidateur judiciaire.

La déclaration doit indiquer :

• le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture, ainsi que les sommes à échoir et leur date d’exigibilité ;
• la nature du privilège éventuellement associée ;
• les éléments prouvant l’existence et le montant de la créance si aucun titre n’est disponible, le cas échéant ; les modalités de calcul et la mention de la juridiction saisie si la créance fait l’objet d’un litige.

Dans le cas où la déclaration ne serait pas effectuée dans les délais, la créance ne sera pas éteinte mais le créancier en question ne pourra s’en prévaloir au cours de cette procédure collective. Il lui restera la possibilité d’engager devant le juge-commissaire, une action en relevé de forclusion.

Le paiement des loyers

Loyers antérieurs au jugement d’ouverture

Le bailleur détient un privilège pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. L’article 2332 du Code civil disposant à ce titre que le privilège porte sur le prix de tous les meubles garnissant les lieux loués.

Sort du bail après le jugement d’ouverture

Bail résilié après le jugement d’ouverture

Dans le cas où le bail serait résilié après le jugement d’ouverture, le bailleur dispose d’un privilège pour l’année en cours, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts afférents.

Bail continué après le jugement d’ouverture

Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture sont, en principe, payés à leur échéance. Toutefois, l’administrateur ou le liquidateur peut obtenir des délais de paiement devant le juge. Si les loyers ne sont pas payés au terme convenu, ils bénéficieront d’un rang privilégié par rapport à d’autres créances ; ils seront payés après les salaires et les frais de justice.